El 12 de diciembre de 2025 se ha publicado en el Boletín Oficial de Canarias (BOC nº 246) la Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas. Esta norma cambia de forma sustancial el marco legal del alquiler vacacional en Canarias y afecta directamente a propietarios, inversores y gestores.
La idea es clara: el uso turístico de viviendas deja de ser una actividad generalizada y pasa a estar limitada, condicionada y sometida a planificación pública.
¿Por qué se aprueba esta ley?
El Gobierno de Canarias justifica esta norma por:
- La dificultad de acceso a la vivienda habitual.
- La presión del alquiler vacacional sobre barrios residenciales.
- Problemas de convivencia vecinal.
- La necesidad de ordenar el modelo turístico y el territorio.
El objetivo principal es priorizar el uso residencial frente al uso turístico.
Principales cambios de la Ley 6/2025
1. El alquiler vacacional deja de ser un uso libre
Con la nueva ley:
- La vivienda vacacional se considera un uso turístico condicionado.
- Debe ser compatible con el planeamiento urbanístico y territorial.
- Puede limitarse o prohibirse por zonas concretas.
No basta con cumplir requisitos técnicos: el encaje urbanístico pasa a ser clave.
2. Más poder para ayuntamientos y cabildos
Los municipios y cabildos ganan un papel decisivo:
- Pueden fijar cupos máximos de viviendas vacacionales.
- Limitar o suspender nuevas altas.
- Priorizar expresamente el uso residencial.
- Establecer restricciones por barrios, edificios o tipos de suelo.
👉 Cada municipio podrá aplicar criterios distintos.
3. Mayor control según tipo de edificio y entorno
La ley introduce más restricciones:
- No todas las viviendas son aptas para uso vacacional.
- Se protege especialmente el uso residencial permanente.
- Se refuerzan límites en edificios plurifamiliares.
- La convivencia vecinal pasa a tener peso legal.
4. Fin de la seguridad automática del registro
Aunque se mantiene la declaración responsable:
- Aumentan los controles posteriores.
- Se amplían los supuestos de suspensión o revocación.
- El registro ya no garantiza continuidad indefinida de la actividad.
5. Endurecimiento del régimen sancionador
La actividad irregular se penaliza con mayor severidad:
- Multas más elevadas.
- Cierre de la vivienda.
- Responsabilidad directa del propietario.
- Persecución de usos turísticos sin encaje urbanístico.
6. ¿Qué ocurre con las viviendas vacacionales ya registradas?
La ley prevé un régimen transitorio, pero no blinda automáticamente las viviendas existentes:
- Deberán adaptarse a la nueva ordenación.
- Su continuidad dependerá del planeamiento municipal.
- Algunas podrán perder la autorización.
Tener una vivienda registrada ya no garantiza seguridad jurídica plena.
Si tienes una vivienda vacacional, esto es lo que debes revisar ya
- Situación urbanística del inmueble.
- Planeamiento municipal vigente y futuro.
- Uso permitido del edificio.
- Riesgo de limitación o prohibición por zona.
- Impacto de la nueva ley en la rentabilidad.
Actuar sin análisis previo puede suponer sanciones, cierre o pérdida de la actividad.
Conclusión
La Ley 6/2025 marca un antes y un después en el alquiler vacacional en Canarias. El modelo pasa de la liberalización a la ordenación restrictiva, con un papel central de ayuntamientos y cabildos. El uso turístico de viviendas deja de ser automático y pasa a depender de la planificación pública.
📄 Texto oficial de la ley
Puedes consultar y descargar el PDF oficial del Boletín Oficial de Canarias (BOC nº 246, 12/12/2025) aquí:
👉 https://sede.gobiernodecanarias.org/boc/boc-a-2025-246-4229
DG Group
En DG Group analizamos la viabilidad legal y urbanística de viviendas vacacionales en Canarias, ayudando a propietarios e inversores a tomar decisiones seguras antes de que surjan problemas legales.